Mientras España lucha contra una crisis de vivienda marcada por la regulación excesiva, el aumento imparable de los precios de alquiler y una oferta que se ha reducido en un 33% en los últimos 5 años, Argentina ha tomado un camino radicalmente diferente desde la llegada al poder del presidente Javier Milei en enero de 2024. Su estrategia: desregular el mercado de alquileres y derogar la controvertida Ley de Alquileres. Los resultados han sido inmediatos y sorprendentes.
La derogación de la Ley de Alquileres: un cambio radical
La Ley de Alquileres anterior, que limitaba los precios y extendía los contratos a 3 años, había generado un escenario desastroso. Los propietarios, enfrentados a restricciones que les impedían ajustar los precios según el mercado, optaban por subir los alquileres en nuevos contratos, vender sus propiedades o incluso dejar sus viviendas vacías. En Buenos Aires, el número de viviendas vacías llegó a 200.000, un 45% más que en 2018.
«La intervención del Estado en el mercado de alquileres no solo no resolvió el problema, sino que lo agravó. Los propietarios se vieron obligados a retirar sus viviendas del mercado, lo que redujo la oferta y aumentó los precios», explica un analista inmobiliario.
Con la llegada de Milei, esta ley fue derogada, permitiendo que el mercado se autorregule. Las consecuencias no se hicieron esperar: los propietarios comenzaron a ofrecer sus viviendas en alquiler, lo que resultó en un aumento del 130% en la oferta en ciudades como Buenos Aires. Además, aunque los precios nominales de los alquileres subieron, en términos reales cayeron un 40% debido a la inflación.
Medidas concretas de Milei: libertad y flexibilidad
La estrategia de Milei se basó en dos pilares fundamentales:
- Eliminación de la duración mínima de los contratos: Anteriormente, los contratos debían tener una duración mínima de 3 años. Ahora, las partes pueden acordar libremente el plazo, y en caso de no hacerlo, el contrato tendrá una duración predeterminada de 2 años.
- Libertad para pactar ajustes de precios: Los propietarios e inquilinos pueden negociar los ajustes de precios sin restricciones estatales. Además, se redujeron los plazos para el desalojo en casos de impago o finalización del contrato.
«La desregulación no solo ha beneficiado a los propietarios, sino también a los inquilinos. Ahora hay más opciones en el mercado y los precios son más accesibles en términos reales», comenta un experto en políticas públicas.
Resultados tangibles: cifras que hablan por sí solas
Los datos desde la implementación de estas medidas son contundentes:
- El precio del alquiler en Buenos Aires acumula una subida del 52% en 2024, muy por debajo de la inflación del 102%, lo que representa una caída real del 50%.
- La oferta de viviendas en alquiler aumentó un 62% en enero de 2024 respecto al mes anterior, y la subida acumulada supera el 170%.
Lecciones para España y otros países
El caso de Argentina ofrece una lección valiosa para países como España, donde la regulación excesiva y la falta de flexibilidad en el mercado de alquileres han exacerbado la crisis de vivienda. La desregulación no solo ha aumentado la oferta, sino que también ha permitido que los precios se ajusten a la realidad del mercado, beneficiando tanto a propietarios como a inquilinos.
«La clave está en encontrar un equilibrio entre la protección de los inquilinos y la libertad de los propietarios. La experiencia argentina demuestra que menos regulación puede significar más oportunidades para todos», concluye un analista económico.
¿Podría España seguir el ejemplo de Argentina? Solo el tiempo lo dirá, pero una cosa es clara: la desregulación ha abierto un nuevo capítulo en el mercado inmobiliario argentino, y sus efectos podrían inspirar cambios en otras partes del mundo.